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大規模修繕工事とは

大規模修繕工事は、年月の経過によって発生する建物の劣化を防止、直す工事です。マンションやアパートは建築基準法に基づいて建築されています。耐震性や防水性は担保されています。しかし、どれだけ良い建築資材を使っている建物であっても、経年とともに劣化は防げません。

分譲マンションは、一管理組合が修繕計画を主導していますが、そのなかでも大掛かりな工事を大規模修繕工事と呼びます。たとえば、防水工事や外壁補修、鉄部の工事、給排水管工事などを実施します。対象となるのは主に共用部分です。工事は工期が長く費用も高額になります。計画性をもって行うことが大切です。

なぜ大規模修繕工事が必要なのか

マンション・アパートには寿命があります。風雨や日光の紫外線を受け、年月とともに少しずつ経年変化が進んでいきます。経年劣化を抑え、建物を安全に使用してゆくために、定期的な建物をメンテナンスする必要があります。

建物を守るうえで大事なことはコンクリート内部の劣化を抑えることです。コンクリート内には鉄筋があり、鉄筋が錆びると強度が弱くなります。普通は外部から内部にゆっくりと劣化が進んでいくのですが、ひび割れの亀裂などがあると水や空気がコンクリート内部に直接入り込み早く劣化が進行していきます。こうした劣化を防ぐためには、劣化が軽いうちに発見し、修繕することです。大規模修繕工事では、足場を設置を行うため、大掛かりな工事になります。

また、大規模修繕工事は、マンションやアパートの資産価値の低下を防ぐことにもなります。また、防犯設備の設置やバリアフリーなどの時代にあった改修工事も、資産価値を高めることにつながります。

修繕と改修は何が違う？

「修繕」とは「建築時の水準まで機能や性能をもどす」工事のことです。傷んでいる所や不具合が発生している所を修理や材料の取り替えなどを施し、使用できる状態にまでもどします。マンションは十数年に一度、建物全体の維持管理を目的とした大掛かりな計画修繕が実施されます。これを大規模修繕工事と呼んでいます。

「改修」は、建物全体の機能・性能面をさらに上げ、さらに住みよくすることを目的とする工事です。年月が経つと、住まいや環境など、私たちの暮らし方も少しずつ変わっていきます。修繕だけではマンションを維持するための性能回復しか実現することがむずかしい場合もでてくるため、改修工事では機能回復に加え、設備や性能をアップグレードし進化させます。暮らしを上昇させるだけでなく、資産価値の維持向上にもなります。

大規模修繕工事のポイントとは？

工事にかかる費用

大規模修繕工事にかかる費用は「1戸」あたり100万円が相場です。マンションの戸数によっては「総額」では数千万～億になります。修繕費は一般的にはマンションの管理組合が「修繕積立金」として、毎月徴収して積み立てています。

マンションの大規模修繕は一括で徴収することは区分所有者にとって大きな負担となり、また一部の人だけ支払えないということがないように、管理費と同じように毎月徴収して負担を軽くしているというわけです。

大規模修繕工事な何年ごとに行えばいいか

一般的には12～15年周期が時期だと言えます。これは国土交通省が「長期修繕計画作成ガイドライン」で示されていることが理由のひとつです。また、建材の保証期間が、10年程度で設定されているこが多いのも理由の一つです。

近年は材料も進化してきていて、耐久性や防汚効果に優れた製品を用いることで、修繕の周期を15年〜18年とのばすことができ、修繕費用を抑える事例も増えてきています。

建物の状態から総合的に判断する必要がありますが、前回の修繕から10年を超えた位から大規模修繕の実施について協議を始めるマンションが増えてくるようです。

工事の期間

工事を始めるときは、住人の同意を得るためには工事計画を作成、説明会を催し、承認をとる必要があります。一般的には計画から着工までは2年程かかるとみてよいでしょう。

また着工したら建物周囲には足場が建ち、作業員や工事車両の出入りが多くなります。洗濯物干しや、窓開け、バルコニーの使用などに制限がかかることもあります。工事に関わる施工会社としっかりコミュニケーションをとり、日常生活への影響を極力抑える工夫が必要です。工事完了までは50戸以下の小規模マンションは3～4カ月程、50戸以上の大規模マンションなら4カ月以上かかるのが一般的です。

大規模修繕工事の大まかな流れ

仮設工事

仮設工事は、足場や現場事務所などを設置します。また、メッシュシートも設置され、塗料の飛散防止や落下物防止します。

下地補修

壁や天井などコンクリート部分に生じたひび割れや劣化部分を補修します。下地の状態が良くないと上から塗装を施しても後々に劣化が再発するといったことにもなりかねません。

タイル補修

年数が経過するとタイルが浮いたり、ひび割れが発生することがあります。そのままにしておくと雨が侵入しコンクリートを傷めるほか、剥がれたタイルが落下する恐れもあり、通行人に危険が及ぶといった事態にもなりかねません。

作業員がタイルの状況を打診や目視によって確認ながら、補修していきます。耐久性や防水性がもどるのはもちろん、見た目も美しくなります。

シーリング工事

壁のつなぎ目やサッシ廻りに使用されるシーリングは、年数が経つと硬化してひび割れしてきます。雨水は隙間からも侵入します。わずかな隙間が雨漏りの原因になるケースも珍しくありません。

シーリング工事は足場がある大規模修繕工事の際に一緒に打ち替えをするのが一般的です。シーリング材を新しくすることで躯体や室内への雨水等の侵入を防ぐほか、建物の気密性が高まり、断熱性の向上も期待できます。

塗装工事

塗装には見た目の美しさの維持、汚れから守るという役割もあります。劣化が進むと塗装が剥がれ、その部分から侵入した雨水などが鉄筋やコンクリートを徐々に傷めていきます。付着力に問題がない場合は上から塗り重ねますが、付着力に問題がある場合には現状の塗料を落としてから新たに塗装をしなおします。

鉄部塗装

扉や外部階段、手すりなどの鉄部は年数が経つとサビがではじめ、耐久性が落ちます。また見た目もよいものではありません。サビが発生している箇所はワイヤーブラシなどを使用し錆びを落とし、上から塗装を施すことで保護します。見た目と耐久性が復活します。

防水工事

コンクリートは年月が経過するとヒビが発生し内部に水が浸入していき、内部へダメージを引き起こします。そのため、屋上やベランダは防水工事を行い、雨水からコンクリートを守ることが必要です。防水工事には「シート防水」や「塗膜防水」など様々な工法があります。防水層に亀裂、ふくれ、破れ、しわなどが見られる場合は早めの補修をお勧めします。