アパートの大規模修繕のタイミングと相場

アパートの大規模修繕工事はいつがよい？

賃貸アパートの大規模修繕の実施時期は、

1回目	建築から12〜15年前後
2回目以後	前回から10〜15年に1度の周期

が目安とされています。また、次のような修繕工事も必要です。

屋上や廊下の手摺りの塗装	5年ごと
室内設備のメンテナンス、排水管のメンテナンス	5～10年目
外壁の塗装・修繕、屋上の防水塗装	10年ごと
給排水管の交換や、貯水槽交換	30年

マンションとアパートの大規模修繕

建物の大規模修繕計画の策定は、分譲マンションのことを指します。分譲マンションでは、工事費用などについて、新築後30年程度の長期計画を作ります。管理組合が主導し、外壁塗装、屋上の防水、設備の取り替え、給排水管の取り換えなどの補修工事行っていきます。

賃貸アパートの大規模修繕も、マンションの大規模修繕と同じ内容で行います。マンションでは修繕費用は居住者が負担しますが、賃貸アパートではオーナーが全額負担が一般的です。

賃貸アパートのオーナーは、資金準備をしておくことが重要となります。災害・予想以上の内部劣化といった原因から、実際の大規模修繕費用が計画より大きくなる場合もあります。計画を立て、余裕をもって資金を準備しておくことが大切です。

アパート大規模修繕の相場

例：1棟10戸のアパート大規模修繕

築5〜10年	約110万円
築11〜15年	約330万円
築16〜20年	約220万円
築21〜25年	約330万円
築26〜30年	約220万円

30年間の修繕費用のトータルは、1200万円以上となります。またそれとは別に給湯器の交換、電気・ガス・消防設備のメンテナンス費用も頭に入れておきましょう。また、思いがけない自然災害の発生も考慮しなければなりません。余裕をもって、1500万円程度の修繕費用を見込んでおいた方がよいでしょう。

大規模修繕の資金の調達方法

修繕せずに放置すると

・建物の劣化、塗装の剥がれなどで印象が悪くなり、入居率が下がる。収益が減る。
・入居率が下がることで、大規模修繕のための資金捻出が難しくなる

また、資産価値が低下して、売却時の売値が下がってしまうこともあります。

大規模修繕の費用を計画的に準備するためには

１．積み立て
２．リフォームローンの利用

などの方法があります。

積み立て

国土交通省の調査によると、60%以上のオーナー様が計画的な毎月の積立によって修繕に備えています。

家賃収入の一定割合を銀行に積み立てるのが一般的です。また損害保険会社が提供している積み立てマンション保険などを利用することもできます。

リフォームローン

金融機関では、住宅の改修・増築のためのリフォームローンを取り扱っているところが多く、アパートのオーナーも利用可能です。
リフォームローンの多くは上限が500万円ですが、担保を設定すれば1,000万円以上の借り入れができる場合もあります。ただしリフォームローンを利用する際に、建築時の借入金が残っていると返済額がかさんでしまいます。返済余力や資金繰りに余裕があるか確認しながらすすめましょう。