賃貸アパートの大規模修繕が必要な理由として次のものが挙げられます。
それぞれの理由について詳しくご紹介します。
アパートの入居率が向上する
大規模修繕を実施すると、外観がよくなりますのでアパートの入居率があがります。
・屋上防水
・外壁のひび割れの補修
・色あせの改善
・手すりの錆止め塗装
・内装の改善
10年間隔でこうした工事を行えば、築年数が経ったアパートでも、美観が維持できます。大規模修繕は高額な費用がかかります。しかし長い目で見れば入居率が上がりますので安定した家賃収入につながります。
インターネットの集客で力を発揮する
賃貸物件の情報収集はほとんどインターネットで行われています。
インターネットによる客寄せは建物や外観や設備など、アパート外観の印象でほぼ決まります。メンテナンスが行き届いていない、外観がみすぼらしいアパートは印象が悪く、写真の段階で見放されるでしょう。結果空室が埋まらなくなってしまいます。そうならないためにも定期的に大規模修繕を実施する必要があります。
適切な大規模修繕を実施すれば、築年数が経ったアパートでも、入居者を引きつけられるでしょう。
減価償却
大規模修繕の費用は、物件の価値を向上させる支出とされ、減価償却の対象になっております。
・鉄筋コンクリートのアパートは47年間
・木造アパートは22年間
にわたって所得から控除されます。
アパートの資産価値維持も可能
建築に使われる資材や技術は年々進歩していきます。補修工事でアパートの劣化を抑えることができます。
そのため大規模修繕によって、築年数が古いアパートでも綺麗な外観や快適な居住環境の提供が可能になり、アパートの資産価値を維持できます。
アパートの資産価値が維持できれば、
・賃料の低下、入居率の低下が抑えられる。収益力を維持。
・アパートを売却するときに高値で売れる。
というメリットがあります。
事故を抑える
築年数が古くなると、建物の老朽化は見た目が悪いだけではなく、外壁の落下事故にもつながります。
・外壁が劣化剥離して落下する
・錆びにより階段や手すりが朽ちる
・コンクリート内部の鉄筋が腐食によって建物の耐久度が低下
といった事故が起こる可能性があります。メンテナンスが行われてない建物で事故が起こりケガ人が出ると、アパートオーナーが損害賠償や刑事訴追を受けることもあり。適切な修繕を行えば、安全性を維持し事故の発生を抑えることが可能です。
アパートの年数を伸ばす
定期的に大規模修繕を行えばアパートの劣化を防ぐことができ、稼働年数を伸ばせるでしょう。その結果、安定した家賃収入を得ることができます。メンテナンスを行わなければ建物の寿命は短くなります。鉄筋コンクリートの建物でも30年未満で外壁の落下事故などが起きかねません。賃貸経営は安定性が重要です。アパートの耐用年数を伸ばし、安定的に稼働させることはアパート経営には大切なことと言えます。大規模修繕には多額の費用がかかりますが、長期的にみて事業の収益を考えれば重要なことと言えます。
定期的に建物診断を行おう
大規模修繕計画を立てるなら前もって、建物診断を実施しましょう。建物診断は建築会社や建物検査会社が実施しており、アパートの劣化状況を調査・診断してくれます。
・補修工事の提案
・実施スケジュールの策定
・費用の見積もり
を提案してくれます。建物にあった大規模修繕を実施することができ、将来の修繕計画も立てたときに修繕費用の節約もできるでしょう。建物診断の費用は調査会社によっても異なりますが、10〜20戸程のアパートなら5〜10万円程です。
中古アパート購入、経営を考えているオーナー様は必ず建物診断を行うことをおすすめします。
中古アパートは、建物の作りや設備の状況がそれぞれ異なります。そのため建物の状態を把握するために、建物診断は必要でしょう。
新築アパートは時に同時に大規模修繕計画も立てよう
アパートを新築する際に同時に大規模修繕計画を立てることをお勧めします。業者は建物や設備の耐用年数を把握しています。将来どのような修繕工事がどの時期に発生するか、また工事内容についても見積もり出すことができます。
・将来発生すると思われる修繕箇所とその修繕工事の内容と予定
・大まかな修繕費用
