⼤規模修繕とは何か

アパートで安定した家賃収入を得ていくには、計画的な修繕が必要でしょう。劣化部分を発見し、適切なメンテナンスを行うことで建物の劣化を抑え、住宅の価値を維持することができるでしょう。

大規模修繕の必要性

アパートオーナーにとって、莫大な費用がかかる大規模修繕は悩みのタネです。「何からしたらよいかわからない」「修繕しても入居者が安定するかどうかわからない」「資金の調達ができるか？」等、このようなことがオーナー様からよく聞かれます。

しかし、最近の日本のアパート経営事情を鑑みると、安定的な賃貸アパート経営のためには計画的な大規模修繕が必要と言えるでしょう。現在、日本には1,700万戸を超える民間賃貸住宅があります。今後、古くなった賃貸建物は大幅に増えると見込まれています。居住者側のニーズ増えており、また多様化、賃貸経営の社会経済情勢は変化し続けています。こうした時代の流れに対応していかなければ、所有する物件はどんどん陳腐化し、社会のニーズから外れ、家賃を下げなければ入居者が来ないという状況になっていきます。

安定した賃貸経営のためには、計画的な大規模修繕が必要です。社会のニーズに合わせて改善していく必要があるのです。

修繕と改修って何が違うの？

大規模修繕と一言で言ってもいろんな表現があり、混同しがちな用語がありますので、改めて確認しておきましょう。

まず、「修繕」と「改修」の言葉の意味です。

「修繕」とは、経年によって劣化した建物を回復させることをいいます。新築時の水準にまで戻すことです。「治す」ことです。

「改修」は、建物や設備の性能をさらにグレードアップさせることです。時代の変化によって、求められる機能やデザインは変わっていきます。改修によって建物全体の性能を時代に合わせて変えていきます。

「改修」と「リニューアル」は同じ意味になります。最近よく使われる言葉で「リノベーション」とは、「リニューアル」より上の言葉です。「リニューアル」より一段階グレードを高くする意味があります。利便性や先進性など一歩先行く改修が「リノベーション」といえるでしょう。

大規模修繕のメリットとは

建物の寿命を長く

定期的で計画的な大規模修繕により、資産としての寿命を延びます。安定した家賃収入が見込め、また建て替えよりも利益が見込めます。

入居率が高まる

第一印象が良くなります。約半数以上が「外観で決める」というアンケート結果もあります。入居が決まりやすくなり、安定して入居率を維持できます。

家賃の維持

住まいの価値を維持できるため、家賃を下げなくても入居率を維持できます。

建物の安全性を維持する

外壁の落下や階段や、手すりなどの劣化による事故などのリスクなくします。

工事の減少

緊急な不具合による工事対応が少なくなります。工事費用を削減することにもつながります。

節税効果

大規模修繕にかかる費用は減価償却にあてられます。経費として計上できるため、所得税や法人税を抑えることができます。

計画的な修繕を行う

長期修繕計画

長期修繕計画は月日が経てば、計画にズレが生じたり、社会の動きや災害などで劣化状況が変わったりすることがあります。また、建築の技術も進化していきます、最初の計画よりも安くで修繕工事ができる場合もあれば、物価や人件費が上昇することもあります。それを踏まえて、長期修繕計画は定期的に見直すことをおすすめします。