大規模修繕の何年ぐらい経つと行ったほうがよいか？

満室入居者のアパート経営のためには、定期的な大規模修繕を行うことが必要となってきます。建物は経年とともに、外壁の劣化や設備の不具合が起きはじめますが、そのまま放置してしまううと、競合アパート比べられ、見劣りしてしまいます。入居者の入りや家賃収入にも影響してくるでしょう。

この記事では、大規模修繕をいつごろ、どのような修繕を行うべきか、時期の目安を紹介していきます。

オススメは12年周期の修繕工事

アパートやマンションはおよそ12年経てば足場をかけて修繕工事を行ったほうがよいと推奨されています。しかし、あくまでも目安であるため、劣化が酷ければ、すぐに大規模修繕したほうがよいでしょう。目立った劣化がなくても12年を経過すると足場をかけ点検・修繕をしたほうがよいとされています。

なぜ12年が推奨されているかというと、国土交通省が出している「長期修繕計画作成ガイドライン」があります。このガイドラインは、マンションを管理していく上で多くの課題を解決することを目的に2008年に策定されました。

全面打診調査は、外壁のタイルを人間が棒で叩いて、浮きなどがないか具合を確認する調査です。打診調査を行い、異常が発見されれば、足場をかけ壁全面の調査を行っていきます。足場をかけるのであれば、同時に修繕を実施したほうが費用面でも抑えられます。そういうことから築12年で大規模修繕を行うマンションが増えました。

箇所箇所で修繕

アパートやマンションは、建物の劣化を見極めた上で大修繕を行うことが重要となります。

劣化のチェックポイントを修繕の目安をまとめました。

屋根

●チェックポイント

・色あせや塗膜の劣化
・コケやカビな発生が発生していないか
・変形などが起き、変形箇所の破損、雨漏りなど発生していないか

平屋根・バルコニー

●チェックポイント

・防水層の膨れ、亀裂、また隣接部のシーリングの劣化や剥がれ
・トタンの場合、錆による劣化がないか
・バルコニー軒天部にシミなどがないか

外壁

●チェックポイント

・外壁を指で触れたとき、塗膜が粉状態になっていないか（チョーキング現象）
・コケやカビなどが発生していないか
・クラックが発生していないか（ヒビ割れ）
・打診点検や、赤外線点検で、割れや浮きの発生が確認されてないか
・タイル目地に劣化、欠損がないか

雨樋

●チェックポイント

・葉や砂ホコリなどで詰まっていないか
・ジョイント部分の破損、ゆがみ、はずれなどがないか

ベランダ

●チェックポイント

・鉄に錆が発生してないか
・床の防水層に劣化はないか

階段

●チェックポイント

・鉄部の錆や腐食はないか
・床の防水層に劣化がないか
・階段は使用頻度多いので化の進行が早いので注意する

アパートやマンションの修繕

注意しておきたいのは、屋上の修繕や防水、外壁塗装、ベランダやルーフなどの防水工事には大がかりな足場をかける必要があることです。足場の設置費用は工事費用の20〜25%を占めます。まとめて大規模修繕工事を行えば、費用面でも作業面でも効率的といえます。

まずは建物診断から

大規模修繕を行うにはまずその前に建物の状態を把握することが必要となります。建物診断を依頼しましょう。建物診断は10年ごとに行われるのが一般的です。

建物診断は、建物の専門知識が求められる分野です。管理会社や施工会社、設計・建築コンサルタントなどの専門会社に依頼することをおすすめします。

診断項目は目視、打診、触診および機械による計測調査、赤外線などにより、詳しく調査していきます。調査が済むと、大規模修繕の実施時期や範囲、修繕仕様が算出され、また、おおまかな費用もでてくるでしょう。

修繕だけでなく、グレードアップ

新築時には最先端の建物でも、築年数が経てば劣化が起こり時代遅れにもなってしまいます。ライフスタイルの変化や技術の進歩によって、社会的に求められる機能・性能は常に変化していきます。

こうしたニーズに対応していくためには、オーナーは常に居住者や入居予定者の心理を把握し、修繕工事と合わせてリフォーム、リニューアルやリノベーションといったグレードアップの工事を考慮していくことが重要です。

大規模修繕においては、建物の維持・保全だけではなく、機能復旧、グレードアップも行うことが、満室経営、入居者アップにつながるでしょう。

＜グレードアップ工事の例＞

・バリアフリー化
・和室から洋室にモデルチェンジ
・宅配ボックスの設置
・テレビドアホンの導入
・オートロックの導入
・自動ドア設置
・防犯・安全対策